Búzios assiste a uma mudança silenciosa — e visível. Em bairros como Geribá, Ferradura e Manguinhos, casas de grande porte, volumetria inflada e linguagem arquitetônica dissociada do padrão histórico da cidade passaram a dominar a paisagem. O fenômeno não é novo. Foi registrado pela Prensa em 2023. De lá para cá, cresceu — em número, em escala e em impacto.
Conhecida pelo traço arquitetônico que remete à antiga vila de pescadores, Búzios tem regras claras. A Lei Complementar nº 14/2006, em vigor desde 2010, fixa o limite de dois pavimentos e altura máxima de 7,80 metros. Na prática, o que se vê é outra coisa.
As construções respeitam formalmente o número de andares, mas extrapolam na volumetria. Terrenos em aclive viram pretexto para elevar a base. Platôs artificiais aumentam a cota do piso. Telhados altos ampliam a sensação de gigantismo. O resultado são casas que cabem na lei no papel, mas não na paisagem.
O alerta já havia sido dado. “As pessoas têm que amar mais Búzios, gostar mais de Búzios. Não é achar que uma ‘pequena transgressão’ não muda as coisas. Muda tudo”, disse, à época, o arquiteto Octavio Raja Gabaglia, em entrevista à primeira reportagem. “Ela vai lançar 7,80 m na planta e constrói 1,5 metro a mais. O resultado a gente começa a ver em Geribá, que tem casas escandalosamente altas e isso não deveria acontecer.”
A avaliação, feita ainda em 2023, tornou-se descrição do presente. O que era pontual virou padrão em expansão. Em ruas antes marcadas por construções horizontais e integradas à paisagem, surgem blocos fechados, muros altos e volumes que rompem a escala urbana.
Para a arquiteta Kátia Pirá, também ouvida na primeira reportagem, o problema ultrapassa a estética. “Tudo que precisa ser feito para evitar o avanço do caos urbano […] é o respeito à Lei Orgânica do Município e à Lei de Uso e Ocupação do Solo”, afirmou. “Búzios não suporta mais o aumento de densidade construtiva pela falta de investimento em infraestrutura urbana, de saneamento e também viária.”
A fala antecipa efeitos já perceptíveis. O adensamento pressiona vias estreitas, compromete a drenagem e tensiona redes de água e esgoto. O impacto econômico também aparece: o valor imobiliário passa a depender menos da identidade local e mais da lógica de maximização de área construída — um movimento que aproxima Búzios de mercados saturados que a cidade historicamente evitou replicar.
Hoje, a própria noção de irregularidade se dilui. Parte das novas construções tem licença. Passa pelos trâmites formais. O desvio ocorre na interpretação — ou na exploração — dos limites legais.
A Prefeitura afirma atuar. Diz que embarga obras fora do padrão, aplica multas e pode determinar demolições. Sustenta que não há previsão de alteração no gabarito e que a diretriz é manter o limite de dois pavimentos. “Infelizmente, existem alguns indivíduos que tentam burlar a lei, mas a Prefeitura está atuando para impedir essas tentativas”, informou em nota.
O problema não é a ausência de regra. É a distância entre regra e resultado.
Entre 2023 e 2026, Búzios não mudou sua legislação. Mudou sua paisagem. E, aos poucos, arrisca mudar aquilo que a tornou singular.
“Terceiro andar” disfarçado avança em terrenos inclinados
O arquiteto Octavio Raja Gabaglia aponta que, em terrenos inclinados de tornou-se comum um expediente que, na prática, cria um terceiro pavimento nas residências.
Segundo ele, projetos utilizam o desnível natural para implantar o que seria um subsolo, mas que acaba funcionando como andar completo. “Você olha da rua e vê três níveis claros de ocupação. Chamam de subsolo, mas é um pavimento habitável, com abertura, circulação e uso pleno”, afirma.
Gabaglia destaca que, embora a legislação permita subsolo, a distorção ocorre quando esse espaço deixa de ser área de apoio e passa a operar como unidade residencial. “Isso vira um terceiro andar disfarçado. E, somado aos excessos de altura, desmonta completamente a escala urbana que sempre se buscou preservar em Búzios.”
Para o arquiteto, o efeito é direto na paisagem. “Cada caso que passa abre precedente. Quando se naturaliza esse tipo de solução, o limite deixa de existir na prática.”
